Какой доход необходим для одобрения ипотеки?

Размер дохода для получения ипотеки

Выдавая долгосрочный жилищный кредит, банк тщательно проверяет платёжеспособность клиента. Но не существует каких-то строгих минимальных границ на предмет ежемесячного дохода. Принимая решение, банки ориентируются на разные факторы.

Расчёт платёжеспособности и решение по выдаче ипотеки принимается для каждого потенциального заёмщика индивидуально. Минимальной заработной платы вряд ли будет достаточно для положительного решения. Чем выше доходы, тем больше шансов на получение ипотеки.

Что банки берут в расчёт:

• заёмщик должен платить не более 40-50% от всех своих доходов, учитываются все расходы клиента — нет ли у него ещё долгов или кредитов;
• зная величину заработка претендента, банк рассчитывает максимально возможную сумму кредита, больше которой выдать не согласится (в учёт идут цены на жильё в регионе);
• если ипотеку берёт семья, в расчёт берётся весь её совокупный доход, а долг по ипотеке делят пополам между мужем и женой. В расчёте учитывается наличие детей и расходы на них.

Оплачивая ипотеку, заёмщик и его семья не должны оказаться в критической финансовой ситуации. После внесения ежемесячной суммы по ипотечному кредиту, на одного домочадца должен причитаться доход от одного прожиточного минимума (размер зависит от региона).

Как банк оценивает доходы для выдачи ипотеки?

Прежде чем принять решение по выдаче такого долгосрочного займа как ипотека, банк всестороннее исследует потенциального заёмщика. Важна его финансовая надёжность, трудоустройство и доходы.

Оценка заёмщика

Оценивая платёжеспособность кандидатов на ипотечный кредит, банк пользуется скоринговой системой. Клиент заполняет анкету, которая подвергается компьютерной обработке, после которой программа выдаёт итоговый балл.

Наиболее высокий балл получают претенденты, имеющие:

• недвижимость — дачу, загородный дом;
• автомобиль;
• бизнес;
• доходы от вложений;
• участок земли.

Есть и факторы, наличие которых является сигналом к автоматическому отказу в ипотеке.

Негативные аспекты:

• большой возраст заёмщика;
• небольшой стаж работы;
• плохое состояние здоровье;
• недостаточный уровень дохода (несоблюдение 50% нормы от общего дохода, минимального прожиточного минимум на человека и т. п.);
• большое количество детей или других иждивенцев.

Малонадёжным заёмщикам могут дать минимальный кредит под самые большие проценты. Идти ли на такое невыгодное предложение, каждый решает сам.

Какие доходы учитываются?

При принятии решения о предоставлении займа на приобретение жилья в ипотеку, банки учитывают самые разные доходы претендента.

Банк берёт в расчёт такие доходные статьи клиента:

• заработная плата;
• прибыль от бизнеса;
• пенсионные выплаты;
• доходы, получаемые от сдачи квартир или иной недвижимости;
• заработок от неофициального трудоустройства;
• доход от предпринимательской деятельности;
• прибыль от инвестиций.

Но, прежде всего, берётся в расчёт основной источник доходов претендента — официальная работа. Сведения по ней должны быть подкреплены записью в трудовой книжке или трудовым договором.

Как банк относится к «серой» зарплате?

Неофициальные доходы, часто именуемые «серой зарплатой», являются для банков фактором риска. Но банкиры довольно лояльно относятся к клиентам, обладающих высокой платёжеспособностью, но не подтверждающих этот факт документально (банки судят по расходам и финансовым операциям и другим сведениям, доступным для них).

Число потенциальных кредиторов с «серыми» доходами стабильно растёт, поэтому кредиторы вынуждены идти таким людям навстречу. Но им они предлагают максимально жёсткие условия кредитования.

Обладателям «серых» доходов банки предлагают:

• минимальную сумму долгосрочного кредита;
• процентные ставки, гораздо выше обычных.

«Серые» клиенты, бывает, предоставляют банку справку по форме банка, в которой проставлена желаемая сумма заработной платы, открывающая путь к ипотеке. Но рисковать не стоит. Банк легко раскроет «липу», позвонив руководителю указанной в справке организации, и уточнив уровень доходов клиента.

Самозанятые люди и фрилансеры, получающие доход, но не имеющие возможности оформить его в виде какой-либо справки или иного документа, должны искать банки, в которых имеется программа ипотечного кредитования по программе «без формальностей» — без формальных подтверждений платёжеспособности.

Необходимый доход для получения ипотеки в СберБанке

СберБанк — ведущий банк России, реализующий выгодные и интересные для граждан жилищные программы. Это финансовое учреждение, как и большинство кредитующих организаций, каждое заявление на предоставление ипотеки рассматривает индивидуально, но для всех претендентов СберБанк предъявляет одно общее условие.

Чтобы получить ипотеку в СберБанке, месячный доход заёмщика должен превышать ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту как минимум вдвое.

Сумму остатка определяют, вычитая текущие траты:

• аренду жилья;
• алименты;
• прочие долги и обязательства.

Учитывая прожиточный минимум и расценки на недвижимость, СберБанк обычно соглашается оформить ипотеку заёмщику, если его заработная плата составляет как минимум 40 000 рублей. Но, разумеется, и эта сумма условная — банк будет исследовать все нюансы финансовой жизни клиента.

Как рассчитать ипотеку по доходу?

От величины дохода зависит сумма ипотечного кредита. Банкиры рассчитывают её по стандартным схемам. Несмотря на наличие своих нюансов в каждом банке, общий подход к расчёту ипотечного кредита везде одинаковый. Далее рассмотрим определение минимальной суммы ипотеки в нескольких примерах.

Пример расчёта №1

Пусть молодой человек с образованием имеет официальную зарплату 20 000 рублей. Он хочет знать, какой должен иметь доход, чтобы приобрести в ипотеку жильё в Московской области. Цена квартиры — 2 000 000 рублей.

Должны быть соблюдены условия:

• минимальный взнос — 15%, следует внести 300 000 рублей;
• подтвердить свои доходы справкой о заработной плате;
• оформить кредит на максимально возможный срок — 30 лет.

Если заёмщик получит ставку 10,7%, то он должен будет ежемесячно вносить платёж в сумме 15 805 рублей.

Затем банк рассчитывает минимально требуемую зарплату — 20 347 рублей. Получается, что разница между желаемым и реальным доходом составляет всего 347 рублей. То есть доход клиента недостаточен для ипотеки. Но банк всё-таки может её одобрить, при условии, что клиент имеет хорошую кредитную историю.

Пример расчёта №2

Если официальная зарплата составляет 50 000 рублей, а клиент собирается приобрести жильё в новостройке, расположенной на окраине Санкт-Петербурга. Застройщик не аккредитован, а цена квартиры 4 000 000 рублей.

Пусть клиенту банк предоставит оптимальные условия для такого случая:

• первый взнос — 30%;
• страховка;
• длительность ипотеки — 10 лет.

Если клиенту установят итоговую ставку на уровне 8,9%, то ежемесячный платёж будет составлять 35 318 рублей, а минимально требуемый доход (в месяц) — 45 466 рублей. Доход клиента выше этой суммы, а значит, ипотечный кредит будет ему одобрен.

Пример расчёта №3

Пусть доход заёмщика вчетверо больше, чем в первом примере — 80 000 рублей. Но, в отличие от первого примера, клиент не может подтвердить свои доходы справками. При этом он желает купить жильё в столице у застройщика за 7 000 000 рублей. Страховку он использовать не желает.

При этом кандидату на получение ипотеки предлагают довольно жёсткие условия:

• первоначальный взнос — 50% (3 500 000);
• срок предоставления кредита — 7 лет.

При такой ситуации процентная ставка составит 9,9%. Ежемесячный платёж будет очень большой — 57 293 рублей. А минимально требуемая заработная плата — 74 556 рублей. Поскольку доходы (неофициальные) клиента даже больше этой суммы — 80 000 рублей, то, скорее всего, ипотеку ему одобрят.

Как подтверждаются доходы?

Чтобы купить жильё под ипотечный кредит, клиент банка обязан подтверждать свои доходы путём предоставления документов о постоянном трудоустройстве и о величине заработка. Для этой цели служит справка 2-НДФЛ, в которой отображают заработную плату за 6 последних месяцев.

Далеко не все сотрудники организаций и компаний могут предоставить подобную справку, поэтому банк идёт на уступки и соглашается на упрощённый вариант документа.

В справке указывают:

• величину дохода в месяц;
• контактные данные компании-работодателя и её реквизиты — для проверки службой безопасности банка;
• отметка, что претендент на заём работает в указанной фирме не менее полугода;
• должность потенциального заёмщика.

Чтобы подтвердить дополнительные источники доходов, потенциальный заёмщик должен предоставить банку:

• документы, подтверждающие страховые выплаты;
• выписки по собственным вкладам, прибыли с акций и прочих ценных бумаг;
• доходы, подтверждённые договором, от аренды жилья и прочей недвижимости;
• выписки по начислениям с депозитов;
• справку (по форме банка) с места неофициального трудоустройства;
• налоговую декларацию на доходы (касается индивидуальных предпринимателей и юридических лиц);
• подтверждение о получении дивидендов от доли в бизнесе;
• справки о пожизненных выплатах (касается определённых категорий граждан);
• подтверждение вознаграждений, полученных в соответствии с гражданско-правовыми договорами или за интеллектуальную собственность клиента.

Все предоставленные бумаги банк тщательно проверяет. У каждого банка свои требования, поэтому документы, необходимые в одном из них, в других могут быть совершенно не нужны.

Чем больший доход сумеет подтвердить клиент, тем выше шансы на большой кредит и благоприятные условия его предоставления. Граждане, не сумевшие подтвердить свои доходы, не могут рассчитывать на выгодный договор — с них потребуют крупный взнос, поставят большие проценты и заставят выплатить заём в самые сжатые сроки.

Если официальная зарплата маленькая?

Человеку с маленькой официальной зарплатой получить ипотечный кредит проблематично. Даже для покупки квартиры за 2 000 000 рублей требуется ежемесячно вносить более 15 000 рублей, что для работника с минимальной зарплатой неподъёмно.

В ситуации с небольшим доходом приходится либо отказаться от ипотеки, либо попытаться исправить ситуацию, прибегнув к одному (или сразу нескольким) из указанных ниже способов:

• Проще всего — снизить аппетиты и найти квартиру подешевле. Жильё на окраинах, в промзонах, с плохими транспортными развязками и неразвитой инфраструктурой стоит дешевле.
• Если есть дети и материнский капитал. Есть возможность использовать его часть на погашение долга по ипотеке.
• Если у вас есть «однушка», а вы мечтаете о «трёшке». Возьмите квартиру под залог своей недвижимости.
• Возьмите кредит на длительный срок — 25 или 30 лет. Платить придётся долго, зато платежи будут меньше. Также, чем больше будет первоначальный взнос, тем меньше будут выплаты по графику.
• Привлеките созаёмщика. С ним можно будет разделить финансовое бремя.
• Найдите льготную программу по жилищному кредитованию. Или получите государственную субсидию.

Как увеличить шанс одобрения ипотеки?

Если вы собрали все необходимые документы, а банки один за другим отказывают вам в ипотечном кредите, нужен ход, который бы повысил ваши шансы на получение долгосрочного займа. Но это не касается граждан из категории «отказников», например, людей 65+.

Варианты повышения шансов на одобрение ипотеки:

• Откройте ИП. Если вы никак не можете подтвердить свои «серые» доходы, вам придётся открыть ИП. Неофициально трудоустроенным банки, бывает, отказывают даже при высоких доходах и миллионом на счету — слишком велики риски, что клиент останется без работы.
  Открытие ИП и легальная работа — идеальный вариант для граждан, не имеющих возможность подтвердить свои заработки. К таким людям относятся, например, фрилансеры, репетиторы, разного рода ремонтники. Ипотеку, правда, дадут через 1-2 года при условии доходности ИП.
• Предоставьте хорошую кредитную историю. Если вы имели негативный опыт погашения кредитов, удалить информацию из баз невозможно. Но можно доказать банку, что вы исправились и исправно выплачиваете все платежи по кредитам.
  Чтобы показать банкам свою финансовую благонадёжность, претенденты на ипотеку специально берут небольшие кредиты, в том числе и микрозаймы, а потом дисциплинированного погашают их, чтобы затем доказать банку — перед ними ответственный и надёжный клиент.
• Закройте кредиты. Если к моменту покупки жилья в ипотеку у вас имеются действующие кредитные обязательства, закройте их, а заодно и все кредитные карты, которые вам не нужны.
• Будьте надёжным предпринимателем. Банки не очень любят давать ипотечный займы предпринимателям. Некоторые вообще не хотят принимать от них заявки. Считают их доходы не надёжными.
  Для одобрения ипотеки нужно быть успешным бизнесменом — работать от 1,5 лет, иметь ежемесячный стабильный доход, предоставлять прозрачную налоговую отчётность.

Если ипотеку оформляет семья?

С 2018 года в России действует Программа ипотечного кредитования с господдержкой, рассчитанная на семьи с детьми. Получив семейную ипотеку, можно сэкономить на покупке жилья, так как она предусматривает ипотеку под небольшой процент. Часть прибыли, теряемой банками из-за низких ставок, им компенсирует государство.

С 2021 года программу семейной ипотеки расширили — чтобы стать её участниками, достаточно иметь ребёнка, родившегося с 01.01.2018 г. до 31.12.2022 г. (он может быть, как единственным, так и одним из детей).

Особая лояльность к семьям, воспитывающих ребёнка с инвалидностью — меньше требований к возрасту, больше период обращения (до 2027 г.). Оформить кредит может любой из родителей. И даже необязательно им быть в официальном браке.

По программе семейной ипотеки можно приобрести не всякое жильё, имеются кое-какие ограничения, заёмщики могут купить:

• квартиру в новостройке;
• готовый дом с земельным участком;
• участок с условием строительства на нём дома.

Собираясь взять жильё в ипотеку, оцените всесторонне свои финансовые возможности. Учтите, что банк — не благотворительная организация, получение вами жилья не является его целью, а комфорт заёмщика, в том числе и финансовый, его совершенно не заботит. Банк защищает собственные интересы и заинтересован в снижении рисков, поэтому условия предоставления ипотеки довольно жёсткие.

Почитать еще

• Льготы и субсидии для покупки жилья на вторичном рынке
• Какие условия ипотеки осенью 2023
• В каком банке выгоднее брать ипотеку на вторичное жилье?