Какая зарплата должна быть для ипотеки

Ипотека создает серьезную финансовую нагрузку на семейный бюджет в течение многих лет и банк-кредитор должен быть уверен, что заемщик способен выполнять взятые обязательства.

При оценке кредитоспособности клиента специалисты финансовых организаций акцентируют внимание на занятости и уровне дохода клиента. Его должно хватать для погашения задолженности без срыва графика платежей.

Какой доход ипотечного заемщика устроит банк?

При желании оформить ипотечный кредит нужно быть готовым к строгой оценке банком главного показателя платежеспособности — дохода. При этом не существует единых нормативных требований к его минимально допустимому значению. Расчет ведется отдельно для каждого заемщика с учетом десятков показателей, включая стоимость приобретаемого жилья.

В ипотеке действует та же логика, что и в других кредитных продуктах: чем выше доход, тем больше шансов на одобрение заявки. При этом есть существенная разница — цифры совсем другие, поэтому заработок на уровне МРОТ не подойдет. Также необходимо внести первоначальный взнос, который может составлять 10-20% от стоимости квартиры. Однако, есть банки, которые дают ипотеку без первоначального взноса.

Кредиторы в процессе расчета ипотеки обязательно учитывают два обстоятельства:

1. Определяется процент от дохода, кратно которому устанавливается кредитный лимит. Общих цифр по рынку не существует, так как многое зависит от места приобретения недвижимости. Для покупателей квартиры в Москве или Сочи требования к заработку будут более жесткими, чем в Кургане или Оренбурге из-за большей стоимости квадратного метра. Имеет значение тип объекта (новая благоустроенная квартира или старая хрущевка), а также район города.
2. Многие банки применяют коэффициент «обязательства/доход». Он представляет собой соотношение всех обязательных расходов клиента к его общему доходу за аналогичный период (за вычетом налогов). С его помощью рассчитывается доля расходов в семейном бюджете клиента. В периметр обязательных затрат включается:

• обучение;
• содержание иждивенцев; алименты;
• страхование;
• наем жилья;
• обязательства по действующим займам.

Допустимые значения коэффициента используются каждым банком индивидуально. В среднем по рынку величина обязательных расходов не должна превышать 45-65% от совокупного дохода потенциального заемщика, хотя из этого правила существуют исключения в большую сторону. Произвести точные расчёты вы можете на кредитном калькуляторе.

Как работает коэффициент?

Если вы получаете 80000 рублей и из них 20 тысяч выплачиваете алименты, 17 тысяч платите за автокредит и еще 20 тысяч рублей будете отдавать за ипотеку коэффициент «обязательства/доход» составит 71%, что критично и большинство банков откажут в выдаче кредита.

При доходе в два раза меньше есть большая вероятность одобрения заявки если отсутствуют обязательные расходы, а размер ежемесячного платежа составляет 14000 рублей. В таком случае значение коэффициента всего 35% и шанс на положительное решение кредитора остается большим.

Если ипотеку оформляет семья?

В подобной ситуации банк рассматривает совокупный доход всех членов семьи. Разница между ним и всеми долговыми выплатами (включая ипотеку) не должна быть меньше МРОТ на мужа, жену и детей.

При этом существуют обстоятельства, которые влияют на итоговый расчет:

• если есть несовершеннолетний ребенок — затраты на его содержание вычитаются;
• пособия и иные социальные трансферты плюсуются к доходам;
• если один из супругов находится на иждивении у другого величина ипотечного займа может быть снижена.

Способы подтверждения дохода

При желании оформить ипотеку вы должны подтвердить свой заработок документально. Ряд финансовых организаций, например, Альфа-Банк требуют сделать это по форме банка, которую можно скачать на официальном сайте. В документе указывается среднемесячный доход после налогообложения за календарный год. Если ваш стаж меньше, даются сведения о заработке за фактически отработанное время.

Другие финучреждения, среди которых Сбербанк кроме документа по форме банка рассматривают справки о доходах и суммах налога физлица по форме 2-НДФЛ за последние 12 месяцев.

Также необходимы документы, удостоверяющие трудовую занятость:

• ксерокопия трудовой книжки;
• выписка из трудовой;
• справка от работодателя с информацией о должности, занимаемой заемщиком, его трудовом стаже;
• копия контракта/договора с последнего места трудоустройства (для физлиц, в отношении который законодательство РФ допускает отсутствие трудовой).

Какие виды доходов учитывают банки?

Кроме заработка, получаемого по основному месту работы, банки учитывают дополнительные источники пополнения бюджета, которые также необходимо документально подтверждать:

• пенсии, назначенные по старости, инвалидности, из-за потери кормильца;
• доходы от деятельности ИП без образования юрлица;
• заработок совместителя;
• вознаграждение от применения интеллектуальной собственности;
• дохода от найма/аренды жилых либо нежилых помещений;
• вознаграждения, полученные по гражданским договорам.

Финансовые организации для оценки кредитоспособности клиентов используют сложную скоринговую модель. Она учитывает сотни показателей, которые автоматически обрабатывает компьютерная программа. Каждому заемщику присваивается определенный скоринговый балл (номинальное значение зависит от вида скоринга).

О надежном финансовом положении гражднина свидетельствует владение движимым и недвижимым имуществом:

• автомобиль;
• земельный участок;
• гараж;
• собственное дело;
• сад, дача.

Доверие кредитора повышает востребованная профессия клиента, серьезный стаж работы на последнем месте трудоустройства, а также наличие высшего образования.

Можно ли взять ипотеку с «серой» зарплатой?

Если у вас возникают вопросы об ипотечном кредитовании для граждан с «серой» зарплатой, значит основную часть заработка работодатель выплачивает в конверте. В таком случае с помощью справок можно подтвердить только меньшую долю дохода. Однако если этого недостаточно для приобретения желаемой квартиры с большой вероятностью последует отказ. Увеличить шансы на получение займа может привлечение созаемщика или поручителя.

Бывают и иные обстоятельства — человек официально нигде не трудоустроен, но имеет постоянный доход во фрилансе или работает в какой-либо сфере самозанятым. Здесь также шансы на кредитование малы. Не спасает даже наличие вклада и возможность оплатить стартовый взнос.

Можно убедить финансовую организацию в платежеспособности альтернативными способами. Среди них договор найма, выписка из банковского счета, налоговая декларация. Однако нет никаких гарантий принятия этих подтверждений.

Аргументы банков понятны — неофициальную работу можно потерять в любой момент и для кредитора это огромный риск. Наличие открытого счета также ничего не гарантирует. Клиент по закону вправе забрать деньги когда угодно, в том числе при наличии финансовых обязательств по ипотеке. При этом кредиторы положительно относятся к таким источникам заработка, если они выступают в качестве дополнительных к подтвержденному основному. В Сбербанке даже не требуют соответствующих документов, правда, вы должны внятно объяснить происхождение такого дохода во время прозвона.

Если вы всерьез занимаетесь фрилансом, и он приносит доход, отвечающий требованиям банков по ипотечному кредитованию, хорошим выходом станет регистрация в качестве ИП. При успешной работе через 1 или 2 года (срок зависит от условий кредитора) можно оформить ипотеку, накопив на первоначальный взнос.

Как поступить, если не хватает дохода

Созаемщики

Решение проблемы улучшения жилищных условий может серьезно осложниться, если официальный доход недостаточен для внесения ежемесячных платежей по ипотеке. В таком случае часто привлекают созаемщиков. Они несут солидарную ответственность перед банком-кредитором вместе с основным заемщиком. Финансовая организация имеет право требовать вернуть долг ко всем лицам, указанным в договоре.

Созаемщик может владеть долей в приобретаемой квартире или не иметь к жилью никакого юридического отношения. Любой из этих статусов предполагает ответственность перед банком в случае неспособности главного заемщика выполнять обязательства. На практике кредиторы привлекают 2-3 созаемщика, которыми становятся близкие родственники. Проводя расчеты платежеспособности, финучреждение учитывает всех участников сделки.

Законодательство требует привлечение в роли созаемщика супруга или супругу, если ипотечный кредит оформляется на лицо, которое состоит в официальном браке. Иногда жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка. В таком случае созаемщиками выступают родители или иные платежеспособные родственники.

Поручительство

Еще одним гарантом ипотечного кредитования выступает поручитель. Если созаемщиками в основном выступают родственники, поручительство можно оформить на посторонних граждан и юридических лиц. Заработок созаемщиков учитывается при расчете суммы ипотечного займа, поручитель выступает в роли гаранта и не влияет на размер кредита.

Поручитель не претендует на жилую недвижимость, за которую он берет на себя ответственность. Созаемщик имеет личный интерес в сделке и если главный заемщик отказывается платить по счетам кредитор вправе обратить взыскание на это лицо. При добросовестном исполнении обязательств ипотечную квартиру или дом могут полностью переоформить на него. У поручителя так не получится и взыскать расходы с заемщика он сможет только в судебном порядке.

Доход — основной показатель при решении о предоставлении ипотечного займа. Если он стабилен на протяжении, как минимум года, документально подтвержден, а его размер составляет до 40-45% от суммы ежемесячного платежа вероятность получения ипотеки очень высока. В остальных случаях свою роль играют иные обстоятельства, среди которых дополнительные доходы, а также привлечение созаемщиков и поручителей.

Почитать еще

• Льготы и субсидии для покупки жилья на вторичном рынке
• Какие условия ипотеки осенью 2023
• В каком банке выгоднее брать ипотеку на вторичное жилье?