Нюансы переуступки ипотечной квартиры

Что такое переуступка, и зачем она нужна?

Если квартира в новостройке куплена в ипотеку, но будущие её владельцы ещё не оформили её в собственность, существует возможность продать её. Это вполне реально, так как заемщик имеет права передавать свои обязательства любому третьему лицу.

Продав ипотечную квартиру, вместе с кредитом, заёмщик уступает последнему свои права, по-простому — совершает переуступку.

Когда совершается переуступка ипотечной квартиры?

Сделка по переуступке прав передаёт право требования недвижимости покупателю от продавца. Она, согласно договору, и в соответствии с российским законодательством (ст. 11 ФЗ-214), возможна с момента госрегистрации договора до проставления подписей сторон под актом о передаче недвижимости. Проще говоря, переуступка возможна, пока дом не сдан в эксплуатацию.

Переуступка широко практикуется на первичном рынке, так как позволяет довольно легко и быстро решить вопрос с ипотечной квартирой при смене планов или изменении финансовых обстоятельств у заёмщика.

Причины переуступки:

• Инвестиции. Квартиру в новостройке, взятую в ипотеку, переуступают с целью получения прибыли. В начале строительства квартира обходится дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию — затем её можно продать на 40-50% дороже.
• Срочная потребность в денежных средствах. Жизненные ситуации бывают разные, иногда деньги могут понадобиться внезапно и незамедлительно.
• Утрата источника получения средств. Потеря работы, болезнь и т. п., и невозможность оплаты квартиры по ипотечному договору.
• Если супруги, бравшие ипотеку, разводятся. Один может отказаться от квартиры в пользу другого — происходит передача не только жилья, но и выплат.
• В случае получении наследства в виде квартиры, взятой в ипотеку. Вместе с ипотечным жильём, человек приобретает и долг.

Сделка не прекращает действие ранее подписанного ипотечного договора. Там лишь изменяется личность покупателя. Как и ранее заключённый договор, переуступка прав требует госрегистрации. Далее сделка считается обычной куплей-продажей готовой квартиры и регламентируется другими законами.

Кто продаёт квартиры по переуступке?

Всех продавцов, предлагающих жильё в новостройках на праве переуступки, делят на несколько групп. У каждой из них своя мотивация, но у всех едина цель — повыгоднее реализовать право собственности. Задача покупателя — держать под контролем процесс переуступки, чтобы все действия соответствовали закону и его интересам.

Продавцы квартир по праву переуступки:

• Инвесторы. В эту группу входят как физические лица, покупающие от 1 до 10 квартир, так и юридические, ворочающие миллионными инвестициями. Сюда же входят Закрытые ПИФы, специализирующиеся на продаже-покупке жилья и прочей недвижимости.
• Подрядчики. К ним относятся юридические лица, предоставляющие разного вида услуги — строительные, маркетинговые или другие. Чаще других, жильё в новостройках предлагают подрядчики-строители, с которыми застройщики расплачиваются построенными квартирами.
• Физические лица. К ним относятся люди, которые приобретали квартиру в ипотеку для себя, членов семьи или для сдачи в наём, но решившие её продать по тем или иным причинам.

Особенности приобретения жилья по переуступке в ипотеку

Сделка, предусматривающая покупку жилья по переуступке прав на ипотеку, проводится аналогично обычной переуступке — без ипотечного кредита. Разница только в том, что ипотечная переуступка предполагает привлечение банковских средств.

О чём ещё полезно знать, покупая/продавая право собственности на ипотечную квартиру:

• Согласование сделки с застройщиком не требуется. Но есть исключение — если в ранее составленном договоре есть пункт, требующий этого. У застройщика можно потребовать письменного согласования, отправив ему уведомление.
  Застройщику направляют информацию о покупателе — первом и последующем, и приложив копию договора по переуступке.
• Комиссионные. В договоре, ранее заключённом с застройщиком, может быть указан размер комиссии, взимаемой им за переуступку. Её величина указывается в деньгах — это обычно десятки тысяч рублей, или в процентах — размер комиссии доходит до 4%.
• У каждого банка свой подход к выдаче ипотеки при переуступке прав. Важно ознакомиться с требованиями банка не только к объекту, но также к продавцу и застройщику.
• Когда застройщик завершит строительство. А дом будет введён в эксплуатацию, заёмщик должен будет за свои средства заказать оценку недвижимости в компании, аккредитованной банком.
• Налог с переуступки прав платится. Так как считается, что продавец получает от совершённой сделки определённый доход. Налог начисляется не со всей суммы, а с разницы между доходом и расходом продавца. Налог составляет 13% от прибыли для резидентов и 30% для нерезидентов страны.

Застройщики охотно продают квартиры инвесторам оптом, но им совершенно не выгодно, когда на рынок выходит большой пул дешёвых лотов в их домах. Поэтому застройщики часто вносят в договор пункт о том, что при переуступке прав требуется соглашение застройщика.

После получения жилья в собственность, его необходимо застраховать. Согласно закону, оформление любой ипотеки должно сопровождаться страховкой закладываемого имущества. Её оформляют на год и ежегодно продлевают. Если не будет куплен полис, кредитный договор может быть расторгнут.

Плюсы и минусы переуступки квартиры в ипотеку

Всякий вариант приобретения жилья имеет свои подводные камни и риски, плюсы и минусы. Прежде чем решиться на оформление сделки, ознакомьтесь со всеми выгодами и недостатками предстоящей сделки.

Таблица. Плюсы и минусы сделки по переуступке:

Ипотека по переуступке от СберБанка

Приобрести жильё по переуступке можно в Сбербанке. Оформление производится по тому же алгоритму, что и классическая покупка квартиры в новостройке под ипотечный кредит.

Порядок действий:

1. Подберите наиболее привлекательные условия ипотечного кредитования от СберБанка. Обратите внимание на процентную ставку, величину ежемесячного платежа, сроки выплаты. Всё это можно сделать, не выходя из дома, из личного кабинета ДомКлик.
2. Если вас устраивает расчёт и условия ипотеки, получите одобрение от банка. Для этого нужно заполнить заявление на ипотечное кредитование.
3. Сделайте фото своих документов, загрузите их и отправьте вместе с заявлением в банк прямо из своего личного кабинета.
4. Ждите ответа банка. Обычно он приходит в течение дня. Но по правилам, одобрения клиент может ожидать на протяжении 5-ти дней.

Когда ипотека будет одобрена, менеджеры банка помогут клиенту собрать пакет документов. У него будет 90 суток на поиск жилья и оформления сделки по переуступке.

Какие нужны документы:

• общегражданский паспорт;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• зарегистрированный договор по ипотечному кредитованию;
• договор переуступки со всеми изменениями и приложениями.

Также могут понадобиться документы, заверенные нотариально:

• согласие второго супруга на заключение договора (если жильё приобретается в совместную собственность);
• согласие от органов опеки и попечительства на переуступку права требования по договору (если участник долевого строительства действует от имени лица до 14 лет, или недееспособного);
• если потребуется — письменное согласие застройщика на переуступку прав требования по договору.

План действий для продавца

Чтобы продать жильё по уступке права требования, рекомендуется придерживаться чёткой инструкции. Она составлена на основе опыта людей, реально прошедших весь процесс, в том числе без помощи профессионального юриста.

Советы и рекомендации по поводу переуступки прав можно найти в различных источниках, в том числе на сайте Росреестра.

Определитесь с ценой продажи

Стоимость жилья по переуступке зависит от того, насколько быстро вы собираетесь продавать право на квартиру. Определиться с ценой поможет изучение рынка жилья. Проанализируйте объявления по продаже квартир в домах, уже введённых в эксплуатацию.

Представим, что в новостройках готовые квартиры продают по 3 млн руб. Следите за объявлениями. Сначала они долго висят, затем продавцы снижают цены. Когда стоимость квартиры доходит до 2,5-2,7 млн руб., объявления исчезают — это означает, что квартиры ушли по этой цене.

Выставьте предложение за 3 млн руб. Если желающих нет, придётся снижать цену. Ограничьте для себя максимальный порог — например, на 10% выше стоимости квартиры по ДДУ. Допустим, это будет 2,5 млн руб. Ниже этого предела опускаться не стоит. В противном случае вы ничего не заработаете на переуступке.

Найдите покупателя

Прежде чем искать покупателя, примите решение — нужен ли вам юрист. Если речь идёт о Москве, то стоимость услуг составит не менее 40 тыс. руб. Если вы не хотите расставаться с такой суммой, ищите покупателя самостоятельно. Один из вариантов поиска — размещение объявления на площадках по продаже недвижимости.

Что понадобится для объявления:

• характеристики жилья — их можно скопировать из ДДУ;
• хорошие фотографии;
• сроки сдачи объекта в эксплуатацию.

Если понадобится, снижайте цену. Примерный темп — 100 тыс. в месяц. На размещение объявлений уйдёт примерно 1-3 тыс. руб.

Если звонков мало, значит, покупатели не хотят иметь дело с малопонятной им сделкой или проблемным жильём. Это особенно актуально, если у застройщика неважная репутация. Ещё один отпугивающий фактор — проблемная инфраструктура.

Получите разрешение от застройщика

До совершения сделки получите разрешение от застройщика — если это условие прописано в ДДУ. Учтите, что разрешение надо получать, даже если застройщик является банкротом. Но подавать это разрешение в Росреестр на регистрацию, вместе с другими документами, не требуется.

Напишите письмо застройщику и отправьте электронной почтой, прикрепив заявление. Укажите данные по объекту, приложите платёжки, скан ДДУ. Укажите, кому будут переуступлены права — предоставьте данные покупателя.

Пример заявления о согласии можно посмотреть тут.

На подготовку согласия может уйти некоторое время. Возможно даже месяц. На практике ответ приходит в течение недели. Застройщик должен прислать ответ, приложив скан согласия. Вам осталось договориться о времени визита и забрать оригинал.

Пример согласия застройщика можно посмотреть тут.

Если застройщик потребует оплату за согласование переуступки — это незаконное требование, нарушающее закон, защищающий права потребителей.

Составьте договор переуступки

Этот этап является самым важным, и от того, насколько качественно и правильно будут прописаны условия, зависит успешность совершаемой сделки.

Как составить договор:

• Можно попытаться справиться с задачей самостоятельно. Для этой цели используйте шаблоны из интернета. Но учтите, при заполнении бланка возникнет масса нюансов. Обычно у простых граждан возникает масса вопросов, особенно по сделкам с учётом ипотеки и маткапитала.
• Обратитесь к профессионалу, и он доработает текст. Это актуально, когда возникает много вопросов. Стоимость услуги составляет несколько тысяч рублей.

Пример шаблона договора переуступки можно посмотреть здесь.

Согласуйте сделку с банком, предоставившим ипотечный кредит. Юристы банка впишут все необходимые реквизиты. Обратите внимание на формулировки в договоре. Там могут появиться слова о возврате денег, если договор признают недействительным.

Совершите сделку и зарегистрируйте договор в Росреестре

Когда договор согласован, назначается дата совершения сделки. Между продавцом и покупателем подписывается договор переуступки права требования в нескольких экземплярах.

Кому и куда отправляют экземпляры договора:

• один остаётся продавцу;
• покупателю;
• в Росреестр;
• конкурсному управляющему.

Документы скрепляют, и все участники расписываются — подписи ставят на каждой странице. Осталось только зарегистрировать договор в Росреестре.

Зарегистрировать договор можно в любом МФЦ. Сюда требуется приехать всем участникам договора переуступки. Заявление составляет сотрудник МФЦ, остаётся его только подписать.

Чтобы зарегистрировать договор, в МФЦ подают документы:

• Все экземпляры договора переуступки.
• Оригиналы общегражданских паспортов, в МФЦ с них снимут копии (если была смена фамилии, надо подать документ, подтверждающий это, например, свидетельство о браке).
• Оригинал первоначального договора ДДУ с ипотечным кредитованием.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Перечень документов зависит от конкретной ситуации. С полным списком можно ознакомиться на сайте госуслуг: https://www.gosuslugi.ru/285286/58/info.

Желательно позвонить в Росреестр и уточнить — какие нужны документы, а также там ответят на все возникшие вопросы. Если пакет документов полный, покупатель сможет сразу же подать заявку на регистрацию.

Срок регистрации — 9 рабочих дней. За статусом документов можно следить через сайт Росреестра. Узнать о доставке документов в МФЦ можно по телефону. Для получения готовых документов нужен паспорт и опись из МФЦ.

Отправьте оригиналы застройщику

Если по договору продавец должен сообщить о сделке в фонд конкурсного управляющего, им также следует отправить по одному экземпляру. Отсылать надо оригиналы и сканы. Первые можно отправить заказным письмом, вторые — электронной почтой.

Отсылайте с описью вложений и заявленной ценностью в 1 руб. Должно прийти уведомление о вручении письма. Отправка документов обойдётся в 800-1 000 руб.

Договоритесь о форме расчётов и получите деньги

Форма расчёта обычно оговаривается в договоре. Можно, например, договориться, что оплата будет проведена через специальный счёт в банке — аккредитив. Одна сторона вносит на него средства, а другая получает их лишь после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре — пока договор регистрируется, банк хранит деньги покупателя.

Как только договор регистрируют, продавец предъявляет в банк зарегистрированный договор переуступки, а банк переводит деньги с аккредитива на расчётный счёт.

Ещё удобный вариант расчётов — через банковские ячейки. Наличные кладутся продавцом в сейф, пока продавец не получит право на их выемку. Чтобы получить деньги в банке, продавец должен иметь определённый пакет документов.

Если оплата производится через аккредитив, приходится предъявлять:

• общегражданский паспорт;
• оригинал договора по переуступке права требования;
• документы об ипотечном договоре;
• уведомление об открытии аккредитива;
• выписку из ЕГРН;
• заявление на получение денег с аккредитива.

Подайте налоговую декларацию

Если продавец приобретал квартиру, к примеру, за 2 240 000 руб., а продал за 2 500 000 руб., он должен подавать декларацию и платить налог. В данном случае — 34 000 руб. При продаже жилья по переуступке не предусмотрен минимальный срок владения — в любом случае, нужно заплатить налог.

Риски переуступки

Переуступка всегда опасна рисками, так как никогда нет гарантий на благополучное завершение строительства. Сроки завершения строительства могут быть сорваны, а если первоначального дольщика признают банкротом на протяжении года после сделки, то её могут аннулировать.

Какие ещё риски могут встретиться при переуступке и как их избежать:

• Надо убедиться, что права на ипотечную квартиру действительно принадлежат продавцу, у которого планируется покупка.
• Сейчас права на квартиры в новостройках обычно оформляются договором участия в долевом строительстве (ДДУ), заключают его с застройщиком, имеющим разрешение на постройку дома, и этот договор обязательно регистрируется в ЕГРН — он считается заключённым от момента регистрации.
• Важно убедиться, что нет залога прав по ДДУ, а если он есть, то на договоре ставят штамп, на котором имеются слова «произведена государственная регистрация залога ДДУ/(или ипотеки)».
• Юристы советуют проверить — есть ли у застройщика разрешение на строительство дома, ознакомиться с проектной декларацией — надо увериться, что квартиру действительно построят.
• Обратите внимание — вместе с правами на квартиру передаются и все обязанности (долги) по договору, необходимо запросить все платёжные документы, которые подтверждают произведённые выплаты.
• Главный фактор риска — надёжность застройщика, важно проверить факт исполнения инвестором/продавцом финансовых обязательств перед застройщиком либо предыдущим собственником.

Отметим, что если производится покупка по переуступке ипотечной квартиры, то проверкой всех юридических рисков должен заниматься банк, выдавший ипотеку. Здесь знают все тонкие моменты и, если сделка будет представлять какие-то риски, организация в обязательном порядке уведомит об этом потенциального клиента. И даже предложит другой вариант.

Если вы собрались приобрести жильё по договору переуступки, обязательно оцените все возможные риски. В идеале — наймите юриста, специализирующегося на сфере недвижимости.

Другие важные моменты

Любые манипуляции с жильём, особенно имеющим обременение, взятое в кредит, купленное в долевом участии, требуют внимательного отношения, а ещё лучше — юридической поддержки. Есть ряд вопросов, которые могут существенно повлиять на оформление сделки и затраты по ней.

Актуальные вопросы и ответы по переуступке прав:

• Можно ли при переуступке задействовать материнский капитал? Если продавец, собирающийся переуступить свои права на квартиру, взятую под ипотечное кредитование, согласен на оплату в счёт материнского капитала, можно использовать эту финансовую поддержку для покупки прав на ипотеку.
• Работает ли при переуступке «Господдержка 2020»? Да, приобрести жильё по переуступке от юридического лица можно при поддержке этой государственной программы. Отметим, что ставка по ипотеке, взятой в СберБанке по программе «Господдержка 2020» стартует от 0,1%.

Сегодня существует масса механизмов и путей выгодного приобретения жилья, и один из них — покупка в ипотеку по переуступке. По сути, это обычная процедура купли-продажи, имеющая свои тонкости и «подводные камни». Но, если всё делать правильно и соблюдать все требования, процедура не несёт ни продавцу, ни покупателю никаких рисков.

Почитать еще

• Льготы и субсидии для покупки жилья на вторичном рынке
• Какие условия ипотеки осенью 2023
• В каком банке выгоднее брать ипотеку на вторичное жилье?