Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Несмотря на довольно длительную историю его существования, вопросы о порядке и условиях применения вычета остаются у значительной части покупателей квартир и жилых домов.

Давайте рассмотрим, как можно вернуть часть потраченных денег на жильё с налоговых вычетов.

Что такое налоговый вычет

Имущественный вычет можно охарактеризовать как компенсацию со стороны государства части затрат гражданина на приобретение в собственность жилого объекта недвижимости в виде возврата суммы подоходного налога, исчисленного с его стоимости. Проще говоря, покупатель комнаты, квартиры или дома может вернуть себе 13% от израсходованной суммы, обратившись в ИФНС. Источник финансирования сделки не имеет никакого значения, допускается использование как собственных средств налогоплательщика, так и заемных ресурсов в форме банковского кредита. В случае оплаты жилого помещения за счет ипотечного банковского кредита, имущественный вычет предоставляется не только на стоимость покупки, но и на сумму уплаченных кредитному учреждению процентов.

Условия, сумма, процедура получения налогового вычета на приобретение жилплощади регламентируется положениями ст. 220 НК РФ. Кроме того несмотря на то, что документы издаваемые ФНС и Минфином не носят нормативного характера, их письма с разъяснениями также можно использовать для решения возникающих при получении описываемой льготы нетипичных ситуаций.

Какие налоговые вычеты положены при покупке квартиры в ипотеку

Для окончательного определения максимального размера налогового вычета, полагающегося новому владельцу жилого помещения решающее значение, имеет дата регистрации права собственности на объект и источник финансирования покупки. Законодательство постепенно менялось и по собственности, приобретенной до 1 января 2014 года, применяются правила предоставления льготы отличные от тех, что действуют для жилых объектов, оформленных после указанной даты.

По жилью, купленному за счет личных средств вычет, предоставляется только на стоимость приобретения. При использовании кредитных ресурсов вернуть налог можно и с суммы процентов. Общий размер имущественного вычета, положенного гражданину, купившему жилое помещение, составит:

• С суммы затрат на покупку или строительство жилого помещения или доли в нем, а также земельных участков или их части под строительство, либо земельных участков или их доли с расположенным на их территории домом – в пределах 2 млн. руб.;
• С процентов уплаченных по кредитному договору. Если объект приобретен в собственность до 2014 года, то в неограниченной сумме, а если покупка сделана после 1 января 2014, то только в пределах 3 млн. руб.

Немаловажное изменение, которое применяется ко всем жилым объектам, купленным после 1 января 2014 года, касается возможности использования вычета по нескольким сделкам. То есть если в один год гражданин приобрел квартиру стоимостью в 1 млн. руб. и использовал право на вычет, то купив на следующий год дом за 3 млн. руб., он сможет получить остаток льготы в сумме 1 млн. руб. Кроме того, вычет по сумме процентов можно использовать только 1 раз по одному объекту в пределах 3 млн. руб.

Если сделка прошла до 1 января 2014 года, то покупая следующую квартиру после указанной даты уже нельзя будет применить налоговый вычет, так как на тот момент его можно было использовать только 1 раз. При чем это касалось и суммы затрат на приобретение и процентов по ипотеке. Указанный момент очень важен, так как в зависимости от того, на какую дату жилье оформлено в собственность будут зависеть правила применения налогового вычета. При этом, когда налогоплательщик обратился за вычетом, сразу или спустя 2 года для целей применения льготы не играет никакого значения.

Если квартира приобретается в долевую собственность супругами, то вычет предоставляется каждому пропорционально доле, установленной в соглашении между ними. При этом допустимо, чтобы вычет полностью получил один супруг, но подобное их совместное решение должно быть зафиксировано письменно. Также немаловажным остается вопрос определения максимального размера вычета каждого из супругов. До 2014 года лимит в 2 млн. руб. делился меду супругами. С января 2014 года НК РФ разрешает каждому из супругов применят вычет в размере 2 млн. руб.

Если жилье оформлено в том числе и в собственность ребенка, то его долю вычета вправе получить один из родителей. После достижения совершеннолетия ребенок сможет снова воспользоваться вычетом по купленному им помещению для проживания, но уже самостоятельно.

В каких случаях можно получать налоговый вычет

Возможностью использовать имущественный вычет наделены согласно законодательству только резиденты РФ, которые имеют доходы, облагаемые по ставке НДФЛ 13%. Исходя из этого не смогут воспользоваться вычетом:

• Безработные и пенсионеры, не имеющие доходов, облагаемых по ставке 13%;
• Предприниматели на ЕНВД, УСН и патентной системе налогообложения.

В то же время предприниматели на общем режиме уплаты налогов и граждане, являющиеся наемными работниками или просто уплачивающими подоходный налог со своих доходов, могут рассчитывать на возврат НДФЛ со стоимости приобретенного жилья.

Момент возникновения права на получение налоговой льготы, связанной с приобретением гражданами жилых помещений НК РФ считается начиная с года, в котором:

• Получена выписка из ЕГРН о госрегистрации права собственности на жилой объект в отношении сделок купли-продажи;
• Оформлен акт приемки-передачи жилья по после завершения долевого строительства.

Если в год оформления квартиры или дома в собственность у налогоплательщика не было доходов, облагаемых по ставке 13%, он может воспользоваться льготой позже. При этом использовать право на вычет можно в срок не позднее 3 лет с даты уплаты налога (п. 7 ст. 78 НК РФ). То есть по доходам 2018 года, можно подать заявление на возврат НДФЛ до 2021 года включительно.

В каких случаях вычет не предоставляется

Как и любая налоговая льгота, имущественный вычет имеет ограничение для случаев, когда его предоставление невозможно. К таким ситуациям согласно действующего законодательства можно отнести:

• Осуществление сделок купли-продажи комнат, квартир или домов между взаимозависимыми физическими лицами. В данном случае имеются ввиду состоящие в браке граждане, а также дети, родители, братья, сестры, опекуны и попечители.
• Приобретение недвижимости с использованием средств работодателей, бюджетных субсидий, материнского капитала.

Кроме того, льгота применяется только к жилым объектам, расположенным на территории РФ, с зарубежных объектов вычет получить нельзя. Аналогично не получится получить вычет, если заработная плата выплачивается неофициально и с нее не удерживается подоходный налог.

Квартира в ипотеке: можно ли получить налоговый вычет и как?

Для того, чтобы использовать полагающийся вычет при покупке квартиры по ипотеке нужно получить свидетельство на собственность на нее, а также иметь на руках ипотечный кредитный договор.

Для реализации своего права на льготу в НК РФ предусмотрено 2 способа:

• Обратиться в налоговую инспекцию по итогам года, который является налоговым периодом. Для этого по окончании налогового периода предоставляется декларация 3-НДФЛ с соответствующим пакетом документов, в которой рассчитывается причитающаяся к возмещению сумма налога. Работники ИФНС проводят камеральную проверку и подтверждают суммы вычета, после чего он перечисляется на указанный гражданином счет. При этом, если текущие доходы не позволяют использовать всю сумму вычета целиком за 1 год, она переносится на последующие годы. Так поступают до того момента, пока вся сумма вычета не будет возращена.
• С 2015 года налоговый вычет можно получить у работодателя. Для этого также нужно сначала обратиться в инспекцию для получения специального документа – налогового уведомления. Оно предоставляется работодателю вместе с заявлением на вычет, который после получения этих документов перестает удерживать из доходов работника НДФЛ до конца года или до момента использования вычета. Если вычет растянется на несколько лет, то каждый год нужно брать новое уведомление.

Какие документы потребуются для вычета по ипотеке

При выборе любого из вариантов для получения налогового вычета потребуется общий пакет документов в который входят:

• Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (при получении вычета у работодателя не составляется);
• Копия выписки о праве собственности или акта приемки-передачи квартиры по долевому строительству;
• Платежные документы, подтверждающие фактически понесенные на покупку и уплату процентов по кредиту расходы;
• Копия кредитного договора и справка из кредитного учреждения по сумме уплаченных процентов;
• Справках о доходах и суммах налога физического лица, претендующего на вычет;
• Копию паспорта;
• Копия свидетельства о браке (если квартира оформлялась в собственность в барке);
• Заявление о распределении долей вычета в случае, если объект оформлен в долевую собственность;
• Заявление на вычет по форме утвержденной Приказом ФНС России от 14.02.2017 N ММВ-7-8/182@, с указанием платежных реквизитов, по которым перечислять возвращаемый налог (только в случае получения вычета в налоговой);
• Заявление на предоставление налогового уведомления в случае, если гражданин планирует получить вычет у работодателя.

После того, как пакет документов передан в ИФНС начинается их камеральная проверка. Ее срок зависит от способа, которым хочет воспользоваться гражданин:

• Если вычет будет получен в налоговой – 3 месяца со дня получения документов;
• Если льгота оформляется у работодателя – 30 календарных дней с момента получения заявления на получение уведомления.

Если инспекторы не находят в документах расхождений или ошибок, они подтверждают вычет. Если обнаруживают какие-то неточности, препятствующие вычету, они также должны проинформировать об этом гражданина. Срок на оповещение налогоплательщика – 10 дней со дня окончания камеральной проверки.

После подтверждения права на вычет для работодателя налоговики сразу обязаны выдать налоговое уведомление для его предоставления вместе с заявлением на вычет. Если вычет получается в ИФНС, то денежные средства поступают на расчетный счет налогоплательщика, указанный в заявлении, в течение месяца после завершения камеральной проверки.

Как подать заявление на налоговый имущественный вычет?

Как уже было сказано выше, обратиться за вычетом, а следовательно, и подать заявление на использование имущественного вычета можно в течение трех лет, с момента уплаты НДФЛ. В то же время на практике лучше предоставлять его одновременно с декларацией З-НДФЛ.

Заявление, как и весь пакет документов можно подать в налоговый орган одним из следующих способов:

• Лично передав инспектору при посещении ИФНС;
• Отправить по почте заказным письмом с уведомлением с обязательной описью вложения;
• В электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

В случае, когда налогоплательщик решил вернуть налог у работодателя, после получения на руки налогового уведомления ему нужно составить заявление на предоставление налогового вычета для своего нанимателя. Оно составляется в произвольной форме, однако обязательно должно содержать следующие данные:

• Реквизиты компании (налогового агента), которому адресовано;
• Личные данные заявителя;
• Основание для предоставления вычета, а также его размер;
• Налоговый период, в котором заявитель просит предоставить вычет;
• Реквизиты налогового уведомления.

Примеры применения налоговых вычетов с покупки жилья

Порядок расчета налоговых вычетов лучше всего рассмотреть на примерах.

Пример 1.

Гражданин в 2014 году приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн. руб., право собственности было оформлено в этот же период. При этом он использовал 1 млн.руб. своих средств и 0,5 млн руб. ипотечного кредита. Сумма фактически уплаченных процентов за 2014 года оставила 56.5 тыс. руб. Его доход за 2014 года оставил 652 тыс. руб. Определим сумму имущественного вычета, который он может вернуть в налоговой в 2015 году и остаток, переходящий на 2016 год.

Доход сотрудника менее 2 млн. руб. следовательно, он полностью учитывается при расчете вычета. Тогда сумма НДФЛ к возмещению 652 тыс. руб. х 0,13 = 84,76 тыс. руб. Остаток вычета, приходящийся на последующие годы равен 2 млню руб. – 0,652 млн. руб. = 1, 348 млн. руб. кроме того сумма уплаченных процентов также не была использована.

Таким образом, суммарный остаток вычета равен 1,348 + 0,0565 = 1,4045 млн. руб.

Пример 2.

Супруги купили дом в 2015 году стоимостью 5,2 млн. руб. за счет ипотечного кредита, своих средств вложено 3,5 млн руб. а заемных ресурсов – 1,7 млн. руб. Процентов по кредиту уплачено 0, 25 млн. руб. Вычет принято решение распределить в доле 0,5 на каждого. Доход 1 супруга за год 2,3 млн. руб., другого – 1,9 млн руб. Определить сумму вычета каждого супруга и остаток на следующие периоды.

Максимальный размер вычет на каждого супруга 2 млн. руб., что укладывается в половину затраченной на покупку суммы 5,7 / 2 = 2,85 млн. руб. Кроме того, каждому положено по 1,5 млн вычета по процентам.

Тогда каждому супругу положен вычет в сумме: 2 + 0,125 = 2,125 млн. руб. Один супруг сможет использовать его полностью, так как его доход 2,3 млн. руб., остатка у него не будет. У второго супруга образуется остаток на следующий год в сумме 2,125-1,9=0,225 млн. руб.

Вывод

Налоговый имущественный вычет один из наиболее действенных инструментов, применяемых государством для стимулирования граждан к улучшению своих жилищных условий, позволяющий им немного сэкономит на расходах по приобретению домов и квартир.

• Получить налоговый вычет может любой гражданин, который платит налоги в РФ.
• Вы можете вернуть 13% с покупки жилья.

1. Отличная статья, спасибо!
   Только не совсем понял, про материнский капитал.
   Если он частично гасил ипотечный кредит банку, право на вычет сохраняется или уже нет?

   Ответить

   1. Нет, материнский капитал не подвергается налогу, поэтому вернуть с него проценты нельзя.

      Ответить

Почитать еще

• Льготы и субсидии для покупки жилья на вторичном рынке
• Какие условия ипотеки осенью 2023
• В каком банке выгоднее брать ипотеку на вторичное жилье?