Рефинансирование ипотеки: нюансы, подводные камни, процедура

Заемщик обращается за рефинансированием, когда видит падение средней рыночной ставки по ипотеке или ощущает финансовые трудности. Зачем платить 13%, если можно получить кредит под 7%. Рефинансировать ипотеку можно в своем или стороннем банке.

Нюансы рефинансирования ипотеки

При рефинансировании ипотеки возможны три сценария:

• Банк снижает процентную ставку без рефинансирования. Клиент и кредитная организация заключают дополнительное соглашение, в котором прописаны снижение процентной ставки и пересчет графика платежей. Важно помнить, что в указанном варианте снижение ставки — это право банка, а не его обязанность.
• Банк предложит вам новый ипотечный кредит взамен старого, но по более низкой ставке. Это и будет в чистом виде рефинансирование.
• Банк отказывает и в снижении ставки, и в рефинансировании. В этом случае, чтобы рефинансировать ипотеку, нужно обратиться в другой банк.

Обращение в другое финучреждение рассмотрим чуть позже, а пока сосредоточимся на действующем.

Почему иногда банк соглашается снизить ставку или оформить рефинансирование, а иногда нет? Причины разные, но есть главная — ваша кредитная история и рейтинг. Если они хорошие, то финучреждение пойдет вам навстречу. При наличии плохой КИ — откажет. Действующий банк понимает, что если не одобрит снижение ставки, вы уйдете к конкурентам. Но если у вас испорчена кредитная история, то, естественно, что другая компания не одобрит рефинансирование. В этом случае действующей кредитной организации нет смысла снижать ставку, так как вы все равно останетесь ее клиентом.

Почему кредитная история может быть испорчена

Кредитный рейтинг — комплексная оценка платежеспособности заемщика, где кредитная история является важным, но далеко не единственным фактором. Сама история может быть идеальной, а рейтинг низким. И он может стать поводом для банка отказать в рефинансировании.

Например, вы без нарушений закрыли 2-3 кредита, затем попали в базу судебных приставов из-за неуплаты штрафа. При заявке на очередной кредит программа банка проанализирует этот факт и автоматически понизит рейтинг. При наличии нескольких аналогичных факторов рейтинг снизится до критического уровня, и вам откажут в займе.

На снижение рейтинга может повлиять абсолютно все:

• рождение детей;
• регион проживания;
• профиль в социальных сетях;
• частая смена персональных данных;
• обращение в МФО;
• смена места жительства.

Не удивляйтесь, если при отличной кредитной истории вам откажут в рефинансировании.

Нюансы рефинансирования ипотечного кредита в стороннем банке

Процедура рефинансирования ипотеки предполагает, что вы заново проходите все стадии ипотечной сделки от заявки до регистрации залога. Следовательно, будут новые расходы.

А именно:

• комиссия за рассмотрение кредитной заявки — обычно 1-3 тысячи рублей;
• снятие залога;
• государственная регистрация;
• оплата подготовки документов;
• оценка недвижимости — около 45 тысяч рублей;
• комиссия за перевод денежных средств — от 5 до 100 тысяч рублей.

В общей сложности расходы составят около 100 000 рублей.

Кроме затрат могут случиться как безобидные, так и фатальные ошибки. Например, неточные формулировки в договоре рефинансирования приводят к потере возможности участия в семейной ипотеке или получения субсидий 450 тысяч рублей за третьего ребенка на погашение ипотечного кредита.

Процедура рефинансирования

Процедуру рефинансирования ипотечного кредита в любом банке, будь то Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ или другая организация, можно условно разделить на несколько этапов:

1. Сбор документов. Перечень может отличаться в зависимости от банка, поэтому заранее уточняйте, какие бумаги нужно предоставить.
2. Подача заявления на рефинансирование ипотеки онлайн или при личном посещении отделения банка.
3. Оценка стоимости квартиры. обязательно процедура, которая, как мы уже писали выше, платная. При этом вы можете найти оценщика самостоятельно или воспользоваться услугами компании, аккредитованной банком.
4. Подписание договора и перечисление денег. Финансы пойдут исключительно на погашение кредита, оформленного в другом банке. Их нельзя получить наличными.
5. Обращение в Росреестр. Нужно внести изменения в данные о залогодателе, которым теперь является другое финучреждение. Вам нужно сначала снять обременение, получив справку о погашении кредита в предыдущем банке. Затем обратиться в Росреестр и получить документы об обременении, оформленном в новой кредитной организации. Таковы условия рефинансирования ипотеки в России.
6. Подача документов, полученных в Росреестре, в банк, где вы оформили рефинансирование. Они подтверждают,  что квартира заложена по новому ипотечному кредиту.

Обратите внимание, что вам придется как минимум 5-6 раз обратиться в банки и разные инстанции. Процесс очень трудоемкий и затратный, поэтому прежде, чем запустить его, тщательно взвесьте все за и против, рассчитайте выгоду и расходы.

Как выбрать банк с наименьшей ставкой

Подобрать банк, который оформляет рефинансирование ипотеки на выгодных условиях, можно через специализированный сервис. Также проанализируйте предложения по рефинансированию ипотеки в Сбера, ВТБ, Россельхозбанка. В противовес государственным кредиторам просмотрите сайты коммерческих банков. Отдельно обратите внимание на мелкие региональные кредитные учреждения. Они вынуждены конкурировать с государственными и частными гигантами, поэтому периодически дают ставку на 0,2-0,3% процентных пункта ниже.

В первую очередь, обращайте внимание на специализированные программы по рефинансированию в банке, в котором обслуживаетесь, как зарплатный клиент. Вам должны предложить индивидуальные условия кредитования.

Как посчитать и сравнить выгоду разных вариантов рефинансирования

Если вы не можете самостоятельно рассчитать проценты и платежи при рефинансировании ипотеки, то в каждом банке возьмите предварительный график. Сравните их друг с другом и с действующим графиком. Также вы можете воспользоваться кредитным калькулятором.

При расчете нового кредита обязательно берите только ту сумму, которая равна остатку по действующей ипотеке. Это же правило касается и сроков кредита. Вроде бы банально, но в этих деталях и кроется дьявол, который совершенно незаметно вытащит из вашего кармана сотни тысяч рублей.