Заемщик обращается за рефинансированием, когда видит падение средней рыночной ставки по ипотеке или ощущает финансовые трудности. Зачем платить 13%, если можно получить кредит под 7%. Рефинансировать ипотеку можно в своем или стороннем банке.
При рефинансировании ипотеки возможны три сценария:
Обращение в другое финучреждение рассмотрим чуть позже, а пока сосредоточимся на действующем.
Почему иногда банк соглашается снизить ставку или оформить рефинансирование, а иногда нет? Причины разные, но есть главная — ваша кредитная история и рейтинг. Если они хорошие, то финучреждение пойдет вам навстречу. При наличии плохой КИ — откажет. Действующий банк понимает, что если не одобрит снижение ставки, вы уйдете к конкурентам. Но если у вас испорчена кредитная история, то, естественно, что другая компания не одобрит рефинансирование. В этом случае действующей кредитной организации нет смысла снижать ставку, так как вы все равно останетесь ее клиентом.
Кредитный рейтинг — комплексная оценка платежеспособности заемщика, где кредитная история является важным, но далеко не единственным фактором. Сама история может быть идеальной, а рейтинг низким. И он может стать поводом для банка отказать в рефинансировании.
Например, вы без нарушений закрыли 2-3 кредита, затем попали в базу судебных приставов из-за неуплаты штрафа. При заявке на очередной кредит программа банка проанализирует этот факт и автоматически понизит рейтинг. При наличии нескольких аналогичных факторов рейтинг снизится до критического уровня, и вам откажут в займе.
На снижение рейтинга может повлиять абсолютно все:
Не удивляйтесь, если при отличной кредитной истории вам откажут в рефинансировании.
Процедура рефинансирования ипотеки предполагает, что вы заново проходите все стадии ипотечной сделки от заявки до регистрации залога. Следовательно, будут новые расходы.
А именно:
В общей сложности расходы составят около 100 000 рублей.
Кроме затрат могут случиться как безобидные, так и фатальные ошибки. Например, неточные формулировки в договоре рефинансирования приводят к потере возможности участия в семейной ипотеке или получения субсидий 450 тысяч рублей за третьего ребенка на погашение ипотечного кредита.
Процедуру рефинансирования ипотечного кредита в любом банке, будь то Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ или другая организация, можно условно разделить на несколько этапов:
Обратите внимание, что вам придется как минимум 5-6 раз обратиться в банки и разные инстанции. Процесс очень трудоемкий и затратный, поэтому прежде, чем запустить его, тщательно взвесьте все за и против, рассчитайте выгоду и расходы.
Подобрать банк, который оформляет рефинансирование ипотеки на выгодных условиях, можно через специализированный сервис. Также проанализируйте предложения по рефинансированию ипотеки в Сбера, ВТБ, Россельхозбанка. В противовес государственным кредиторам просмотрите сайты коммерческих банков. Отдельно обратите внимание на мелкие региональные кредитные учреждения. Они вынуждены конкурировать с государственными и частными гигантами, поэтому периодически дают ставку на 0,2-0,3% процентных пункта ниже.
В первую очередь, обращайте внимание на специализированные программы по рефинансированию в банке, в котором обслуживаетесь, как зарплатный клиент. Вам должны предложить индивидуальные условия кредитования.
Если вы не можете самостоятельно рассчитать проценты и платежи при рефинансировании ипотеки, то в каждом банке возьмите предварительный график. Сравните их друг с другом и с действующим графиком. Также вы можете воспользоваться кредитным калькулятором.
При расчете нового кредита обязательно берите только ту сумму, которая равна остатку по действующей ипотеке. Это же правило касается и сроков кредита. Вроде бы банально, но в этих деталях и кроется дьявол, который совершенно незаметно вытащит из вашего кармана сотни тысяч рублей.
Пример:
Сергей М. взял ипотеку по ставке 12% годовых. Сумма — 3 млн рублей. Срок — 20 лет. Ежемесячный платеж 33 033 рубля. Через три года остаток долга составит 2 869 000 рублей. Именно эту сумму он будет рефинансировать ипотеку по ставке 9% на тот же срок, который оставался по старой ипотеки, то есть на 17 лет. По новому кредиту платеж составляет 27 500 рублей. Экономия по сравнению со старой ипотекой — 5 533 рубля. За все 17 лет Сергей сэкономит 1 100 000 рублей. При разнице в 3% он сохранит больше миллиона рублей. Такая арифметика.