Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Что нужно знать при совершении подобной сделки. Об этом поговорим в сегодняшнем материале.
Способы продажи ипотечной квартиры
Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, заключение обычного договора купли-продажи не подходит.
Решить данный вопрос можно 4 способами:
- Досрочно выплатить ипотеку;
- Погасить задолженность в ходе совершения сделки;
- Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке;
- Продажа ипотечной квартиры банком.
Поговорим обо всех этих вариантах подробнее.
Досрочная уплата ипотеки
Этот вариант прост в понимании, однако сложный в реализации, так как требуется отыскать покупателя с наличными на руках. Схема выглядит просто: взять с покупателя предоплату за жилье и этой суммой погасить остаток задолженности по квартире. В итоге, вы продадите ему уже свободную недвижимость.
Этапы оформления:
- Получить разрешение от банковского учреждения на продажу заложенной квартиры. В некоторых случаях с вас потребуют указать причину досрочного погашения ипотечного кредита.
- Вместе с банком определяется сумма долгового остатка.
- Составляется договор купли-продажи с покупателем и заверяется у нотариуса – это защитит интересы обеих сторон. Важно указать в договоре, что покупатель вносит остаток долга за текущего владельца квартиры, и он вносится в качестве задатка (аванса).
- Выписка всех зарегистрированных в квартире жильцов, в том числе и ее владельца. Это относится и к несовершеннолетним.
- Взять у покупателя аванс за квартиру, нужный для погашения квартиры (если он не против, можно взять и больший по размеру задаток).
- Внести полученные деньги в банк, закрыть ипотеку и снять обременение.
- Подписать договор и произвести регистрацию перехода прав собственности на недвижимость в регистрационной палате.
- Получить оставшуюся сумму от покупателя.
Из плюсов быстрое оформление сделки и простота схемы. Из минусов – большие риски для покупателя, так как после внесения задатка владелец квартиры может исчезнуть, попасть надолго в больницу, умереть. А заставить его близких родственников вернуть деньги – долгое занятие, которое требует не одного месяца рассмотрения дела в суде.
Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
В данной схеме банк становится непосредственным получателем задатка. Весь процесс сделки ложится на плечи владельца квартиры, а лучше в помощь нанять проверенного риэлтора. Главная отличительная особенность – необходимость использования в банке двух депозитарных ячеек.
Этапы оформления:
- Получить разрешение от банка на продажу ипотечной квартиры.
- Определить вместе с банком размер оставшегося долга.
- Покупателю требуется заложить средства в 2 ячейки: в первую для банка (сумма равна размеру невыплаченного долга за недвижимость), а во вторую остаток для продавца.
- Подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Реестре.
- После перехода прав собственности на квартиру покупателю, продавец забирает деньги с первой ячейки для погашения ипотеки.
- Банк дает покупателю погашенную закладную на жилье, по которой нужно получить выписку из ЕГРН о том, что нет обременения.
- В завершении продавец получает доступ к деньгам из 2 ячейки.
Из явных плюсов – безопасность сделки. Покупатель уверен, что продавец точно не пропадет, а потенциальный владелец в любой момент может вернуть деньги из банка. Из неудобств – сделка контролируется банковским учреждением, сроки и даты проведения операций не всегда подходят для покупателя или продавца.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
Данная схема также называется «перезайм» – ситуация, когда покупатель не имеет достаточную сумму для выкупа квартиры, но готов перенять на себя долговые обязательства.
Этапы оформления:
- Сообщить в банк о желании досрочно погасить задолженность по квартире и продать ее.
- Найти самостоятельно или заручиться помощью банка в поиске покупателя, способного сделать первый взнос в размере не меньше, чем остаток долга по недвижимости.
- Заключить с покупателем договор задатка и нотариально заверить. В договоре указать банковское учреждение, в котором оформляется ипотека.
- Покупатель вносит необходимую сумму денег для оплаты долга по ипотеке.
- С квартиры снимается обременение – особенности процедуры зависят от конкретного банка.
- Передача пакета документов (полный список в следующем разделе статьи) в банк, в котором покупатель планирует оформить ипотеку.
- Оценка продаваемой недвижимости.
- Одобрение сделки со стороны банка, подписание договора, регистрация сделки в Реестре и получение оставшихся денег от покупателя.
Так как все сделки контролируются банком, риски для всех сторон сведены к минимуму. Для покупателя такой вариант – возможность приобрести квартиру в кредит по цене, ниже, чем обычно. Из минусов способа – сложно подобрать подходящего покупателя, у которого будет на руках необходимая сумма для погашения долга. Также не всегда сделку может одобрить банк.
Продажа ипотечного жилья банком
Наихудший вариант для владельца недвижимости. Используется в случае, когда владелец квартиры имеет проблемы с погашением задолженности или не в состоянии оплатить ипотеку и сообщил об этом в кредитную организацию.
Этапы оформления:
- Получить от банка согласие на продажу ипотечной квартиры (банк или коллекторы сами потребуют от продавца подобного обращения).
- Подписать согласие о продаже недвижимости банком.
- Оценка квартиры банком и выставление на торги.
- Создаются две ячейки: в первую покупатель закладывает сумму невыплаченного долга, а во вторую – деньги, предназначенные для владельца квартиры. Если недвижимость была приобретена не так давно, то во 2 ячейке может вообще ничего не быть.
- Заключение договора купли-продажи, отправление кредитной организацией документов в Росреестр для снятия обременения.
- Регистрация перехода права собственности на недвижимость.
Продавцу не о чем переживать пока идет сделка – банк делает все сам. Из минусов – владелец квартиры обычно получает значительно меньше денег, чем при других вариантах продажи.
Документы при продаже ипотечной квартиры
Перед любой сделкой о продаже ипотечной квартиры требуется подготовить ряд документов:
- Паспорта владельцев квартиры (для детей до 14 лет – свидетельства о рождении).
- Выписка из ЕГРН на продаваемую недвижимость.
- Технический паспорт квартиры.
- Справка №9 (выписка из домовой книги).
- Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
- Если квартира покупалась в браке, но оформлена на одного из супругов – потребуется согласие на продажу и от него.
- Справка о стоимости квартиры (оценка недвижимости).
Некоторые из этих справок делаются платно, поэтому необходимо рассчитывать свой бюджет заранее.
Кто может купить квартиру в ипотеке
В первую очередь на объявления по продаже ипотечной квартиры откликаются риэлторы – для них данная ниша является «золотым дном», так как можно купить недвижимость по заниженной стоимости. Вторая категория покупателей – люди, желающие купить хорошую квартиру, но пока что не имеющие на нее средств. При заключении договора с такими людьми, лучше, чтобы сделку сопровождал опытный риэлтор.
Также на ипотечную квартиру обращают внимание люди, желающие купить жилье именно в этом доме. Например, человек давно хотел приобрести недвижимость в вашем жилом комплексе, и тогда он будет рад откликнуться на предложение.
Какие налоги придется уплатить
При продаже ипотечной недвижимости происходит такое же налоговое регулирование, как и при реализации обычного жилья. Если вы владелец квартиры более трех лет, то платить налоги не потребуется. В ином случае, взымается налог 13%. Уклониться никак нельзя, так как сделки контролируются банком.
Какие риски могут возникнуть
Продавец ничем не рискует. Пока обременение не снято, никто никаким способом не лишит владельца недвижимости.
Для покупателей рисков намного больше. Во-первых, сделка может быть оспорена, если продавец не смог получить разрешение на продажу со стороны банка. Во-вторых, владелец может попытаться «соскочить» со сделки сразу после получения аванса и снятия обременения, и покупателю будет трудно вернуть средства обратно. Причем, продавец может сделать это непреднамеренно. Иногда сделка о продаже прерывается из-за тяжелой болезни владельца квартиры, проблем с документами, порчи недвижимости (пожар, затопление) или смерти человека. Возвратить задаток можно, однако, это очень тяжелое дело.
Поэтому как для продавца, так и для покупателя, крайне важно тесно сотрудничать с банком и риэлторами на этапах оформления купли-продажи ипотечной квартиры!
Льготы и субсидии для покупки жилья на вторичном рынке
Какие условия ипотеки осенью 2023
В каком банке выгоднее брать ипотеку на вторичное жилье?
В случае, если квартира приобреталась в рамках военной ипотеки, продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.