Прогнозы экспертов по ипотеке в 2022 году

Коротко о ситуации с ценами в конце 2021 года

2021 год, как и предыдущий, был нетипичным для российской экономики. Особенно необычной была динамика на рынке недвижимости. Здесь позиции для застройщиков, вопреки ожиданиям, укрепились и стали более выгодными.

До пандемии на рынке жилья наблюдался спад спроса. Приходилось привлекать клиентов скидками и акциями. Отток рабочей силы и пандемия негативно отразились на положении строительных компаний, но ситуацию спасла правительственная программа по льготной ипотеке.

Рынок сразу оживился, а покупатели, быстро разобрав самые выгодные предложения, стали вкладываться в новостройки. Такая отдача вызвала рост цен на жильё. Да так, что практически «съела» всю выгоду от низкой ипотечной ставки в 6,5% годовых.

Как росли цены на недвижимость:

• в столице 1 кв. м за год подорожал примерно на 80 тыс. рублей;
• быстрее всего росли цены на жильё в Москве — здесь годовой рост цен составил почти 40%, в других городах аналогичная динамика;
• больше всего подорожали квартиры в городах с населением от 0,5 до 1 млн человек — на 38%, в городах с населением 1 млн и более рост цен составил 29%.

Условиями двух госпрограмм по ипотеке (2020 и семейная), предусмотрена покупка жилья только в новостройках. Но вслед за ценами на новое жильё поползли вверх цены и на вторичном рынке.

В 2021 году рынок ипотечного кредитования поставил очередной рекорд. Если в 2020 году банки выдали 1,7 млн кредитов на сумму в 4,3 трлн. руб., то за 2021 год — 5 трлн. руб. Но вряд ли подобные цифры удастся удерживать и в дальнейшем.

Анализ ипотечного кредитования на сегодняшний день

Сумма ипотеки в 2021 году поставила рекорд, но в целом процесс ипотечного кредитования замедлился — на 20,7% в количественном и на 3,5% в денежном выражении. По итогам третьего квартала прошедшего года, граждане оформили на 13% меньше ипотечных договоров.

Причины снижения активности:

• потенциальные клиенты ждали, что льготная программа завершится, поэтому боялись рисковать большими деньгами;
• из-за снижения максимальной суммы кредитования до 3 млн руб., клиенты не смогли купить жильё в интересующих их регионах — цены там в разы больше;
• банками существенно увеличен первоначальный взнос;
• отсутствие стабильности в экономике не позволяет многим гражданам брать на себя долгосрочные финансовые обязательства.

Спрос снизился, но пока многие не рискуют предсказывать дальнейшую ситуацию. Программу льготной ипотеки продлили до 01.07.22 г., а значит, остаётся возможность приобрести по льготной ставке дом или квартиру. Однако условия поменялись, и они оказались не особо выгодными.

Что поменялось:

• Процентная ставка за покупку жилья в новостройке увеличилась на 0,5% (с 6,5% до 7%).
• Ограничена сумма ипотеки (до 3 млн руб.), для всех категорий заёмщиков и для всех регионов.

Изменились и условия «семейной» ипотеки:

• Ставка вросла до 6%.
• Только для семей с одним ребёнком.
• Предельный размер для регионов — 6 млн руб., для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 12 млн руб.

Прогнозы по ценам на 2022 год

Учитывая неожиданные реакции рынка недвижимости на спад экономики, вмешательство государства в ипотечный рынок и прочие факторы — ожидаемые и неожиданные, прогнозировать тенденции в сфере данного кредитования довольно проблематично.

Тем не менее эксперты и официальные лица уже сделали свои прогнозы по поводу активности рынка, цен и других моментов.

Официальные

Чиновники как всегда успокаивают общественность обещаниями сдерживать цены на жильё. Президент России указал им в январе 2021 года на несоответствие финансовых возможностей людей с ценами на квадратные метры. В Минэконом развития заявили, что во всём виновата льготная ипотека.

В 2021 году руководство Центробанка и другие официальные лица призывали отменить госпрограммы. Также было предложение оставить льготную ипотеку только в 25 регионах, а в остальных 65 отменить. Но это решение не было принято.

Что говорили официальные лица:

• По словам главы института развития Виталия Мутко. Рост цен на жильё в 2022 г. будет стабилизировано на инфляционном уровне. Он, предположительно, составит 4%.
• По словам президента ассоциации «Синергия» Александры Белоус. В 2022 г. Россия перейдёт на ресурсно-индексную методику расчёта сметной стоимости строительства. Теоретически, это устранит ряд коррупционных элементов, что положительно скажется на стоимости жилья.

Прогнозы экспертов

Мнения экспертов разнятся, но многие соглашаются, что цены на жильё в России будут расти и дальше. Спор возникает только по поводу темпов роста. За прошедшие 1,5 года стоимость недвижимости выросла на 30-40% и более (в зависимости от региона), и вряд ли рост замедлится в 2022 году, считают эксперты.

Вместе с тем, завершение ипотечной гомпрограммы-2020 и более жёсткая денежно-кредитная политика могут существенно снизить спрос на ипотеку, что, несомненно, отразится на рынке недвижимости.

Мнения экспертов:

• По мнению Алексея Непейводы. Из департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV». Существует единственный шанс для падения стоимости квадратных метров — массовая продажа «инвестиционного» жилья. Это может снизить цены на 4-9%. Правда, особо надеяться на это не стоит, ведь строительные материалы выросли в цене на 20-200%.
• По мнению Кристины Яковенко. Коммерческий директор фирмы «Хрустальный Девелопмент». Стоимость жилья не изменится или продолжит медленный рост, так как ипотечные программы не закрыты. Цены должны стабилизироваться, но подорожает загородное жильё — из-за нововведений в сфере требований к строительству.
• По словам Дмитрия Щегельского. Генеральный директор агентства «БЕНУА». Стоимость жилья в 2022 г., не вырастет. Или даже уменьшатся на 5%. Он считает, что пик на рынке недвижимости уже пройден и начинает стагнировать, это приведёт к падению цен.

Ставки и госпрограммы в РФ в 2022 году

Прежде чем принимать решение по поводу ипотечного кредита, приходится учитывать не только свои текущие и будущие финансовые возможности, но и ситуацию на рынке в конкретный период времени. Процентные ставки, стоимость жилья и условия договора во многом зависят от госпрограмм — их действие продолжится в 2022 году.

Выгода партнёрских программ

Партнёрские программы выгодны всем — и покупателю, и банку, и девелоперам. Последние даже могут добиться снижения ставок по ипотеке на период строительства жилья — чтобы дольщик, снимающий квартиру, меньше платил по ставке. Доходы банков растут, застройщики продают квартиру, люди получают жильё — выгода всесторонняя.

В минусе оказываются только те, кто не задействован в программе — цены на жильё растут. И те, кто желает купить квартиру одним платежом, вынужден платить больше — цены вырастают на десятки процентов.

А вот покупатели недвижимости бизнес-класса не нуждаются в господдержке. Для таких покупателей изменение ставки на полпроцента является несущественным.

Господдержка в 2022 году

После того, как были изменены условия госпрограммы, востребованность ипотеки резко снизилась. Но ставки пока удерживаются льготные. К примеру, в июне граждане оформили 179 000 ипотечных договоров, а в июле только 151 000.

Государственная поддержка в 2022 году существенно повлияла на стоимость и востребованность жилья:

• особенно сильно, из-за госпрограмм по ипотеке, возросли цены на жильё в курортных городах — стоимость 1 кв. м в Туапсе и Новороссийске возросла за год на 120%, в Сочи на 113%, в Геленджике на 105%;
• выдача ипотек по госпрограммам (в новостройках) снизились за год на 60%, зато наблюдался рост покупки жилья по «семейной ипотеке», предложенной государством, рост последней за год составил 39%.

При этом ставка по ипотечным кредитам, выдаваемым при поддержке государства, пока не поднялась до предельного значения, обозначенного на уровне 7%. ТОП-15 банков, благодаря господдержке, летом предлагали ставку в 6,05-6,08%.

Отметим, что несмотря на изменение параметров ипотечных госпрограмм, цены на жильё не поползли вниз. Рост договоров наблюдается разве что в столичном регионе — здесь на лоты цены застройщиками были снижены.

Сельская ипотека

В 2022 г. государство собирается выделить более 11 млрд руб. для поддержки программы по сельской ипотеке. Эти средства предусмотрены проектом Федерального закона «О федеральном бюджете на 2022 г.».

Поскольку льготная ипотека по-прежнему востребована (за 2021 год в банки было поданы свыше 220 тыс. заявлений, а выдано 50 тысяч кредитов на 95 млрд руб.), Министерство сельского хозяйства России собирается согласовывать заявки с учётом бюджетных средств, выделенных на программу.

Чиновники из Минсельхоза добавляют, что ими постоянно проводится работа о поиске дополнительных ресурсов на представление льготных ипотек. Максимальная заинтересованность к сельской ипотеке наблюдается в Башкортостане, Татарстане, Новосибирской области.

Что повлияет на цены?

Потребность в жилье у людей стабильна, а цены на него и процентные ставки постоянно меняются. Чтобы получить реальную выгоду от госпрограмм и не переплатить лишнего, важно учесть все моменты, в том числе грядущие цены на жильё. Это поможет понять, брать ли ипотеку сейчас или лучше подождать.

Что влияет на цену ипотечного жилья:

• Инфляция. Каким бы ни был спрос на ипотечный кредиты, ставки на них продолжат повышаться, так как маховик инфляции раскручен, ЦБ обязательно повысит ставки, и кредит подорожает.
• Льготные программы. Они повышают спрос, а вместе с ним растут и цены. Так, после введения госпрограмм, стоимость жилья в некоторых городах возросла на 100%.
• Ипотечная ставка. Чем она больше, тем меньше стоит 1 кв. м.
• Спрос. На цены может влиять востребованность жилья, которая в свою очередь зависит от многих других факторов и текущей ситуации. Так, например, в результате пандемии возникла ситуация отложенного спроса. Как только был отменён локдаун, люди бросились покупать жильё по ставке 6,5% (с господдержкой).

Брать ипотеку в 2022 году или ждать снижения цен?

Многие граждане, нуждающиеся в жилье, сомневаются — целесообразно ли оформлять ипотеку в 2022 году, выгодно ли это, не придётся ли им переплачивать. Если стоимость недвижимости подскочит, а процентная ставка вырастет, ипотека частично потеряет свою привлекательность.

По мнению экспертов, экономику ждёт постпандемическое восстановление, а весь рынок будет в упадке. Но ситуация может улучшиться уже в 2022 году. Стабильности пока нет, так в 2021 году 1 кв. м подорожал на 30%, при этом на «вторичку» в регионах цены снизились на 6%, а значит, рынок понемногу «остывает».

Эксперты советуют покупать недвижимость непосредственно перед Новым годом. В этот короткий период можно получить неплохую скидку. Рынок в это время обычно активный, живой, много хороших предложений — самое время выбирать жильё повыгоднее.

Приобретение жилья в ипотеку — серьёзный шаг, который требует взвешенного подхода. Прежде чем решиться на заключение долгосрочного договора, объективно оцените свои силы и возможности, ведь по ипотеке придётся платить долгие годы. И уж, конечно, выбирая жильё для ипотечного кредитования, не спешите, ищите самые выгодные условия по кредиту.

Почитать еще

• Льготы и субсидии для покупки жилья на вторичном рынке
• Какие условия ипотеки осенью 2023
• В каком банке выгоднее брать ипотеку на вторичное жилье?