Можно ли взять две ипотеки одновременно?

Ипотека в кризис

После 24 февраля 2022 года Банк России поднял учётную ставку до 20%, а в апреле снизил её до 17%. Это спровоцировало массовое повышение ставок по всем кредитам. Теперь ипотечный займ (не льготный) потребует оплаты от 21-25% годовых.

Только некоторые единичные банки оставили ставки на уровне 18,4-19% годовых. В связи с этим ипотека для обычного заёмщика стала фактически нереальной. Для богатого – дорогой и не выгодной.

Пример: Вы решили взять два ипотечных кредита на срок 20 лет. Один на покупку квартиры в 3 млн. руб., а второй на покупку дачи за городом – 1 млн. руб. В нынешних условиях ставка по одному будет в среднем 21% годовых, а по второму – 23% годовых. По квартирному кредиту придётся платить 53 тыс. руб. ежемесячно. По дачному – 19,3 тыс. руб. Итого в месяц на оплату обоих займов нужно будет отдавать почти 77 тыс. руб.

Как можно увидеть из примера суммы ежемесячных платежей по обеим ипотекам получаются просто гигантские. Но ещё больше будет размер переплаты банку, если выплачивать кредит в течение всего срока (20 лет). По вышеописанным в примере кредитам придётся переплатить 9,8 млн. руб. и 3,6 млн. руб. Это совершенно невыгодно. Решаться на такую ипотеку могут только очень уверенные в своих доходах люди, которые рассчитывают быстро закрыть задолженность перед банком с минимальной переплатой.

Требование кредитора

Банки не ограничивают возможности заёмщика в оформлении двух-трёх и даже более кредитов. Если вы уже взяли ипотеку и выплачиваете банку платежи, ничто не мешает вам взять ещё один кредит. Правда, учтите, что оценивать вашу долговую нагрузку кредитор уже будет с учётом этих выплат.

По закону только половину семейного дохода можно отдавать на погашение кредитных платежей. При более высокой нагрузке последует отказ в кредитовании.

Разрешено также:

• оформлять две ипотеки одновременно на разные квартиры;
• брать кредит на покупку земли и на ИЖС на этом участке;
• одновременно оформлять кредитки, ипотеку и разные виды кредитов;
• объединять и рефинансировать разные ипотеки;
• получать разные кредиты на жену и других членов семьи по отдельности.

Это не особо афишируется, но обычно банк готов выдать второй ипотечный кредит, если вы закрыли больше половины прошлого (а лучше 70-90%). На вторую ипотеку должен быть ликвидный и хороший залог. Причём ликвидность будет оцениваться именно на период кризиса, а не на период до него.

Льготная и обычная ипотека

Существует ипотека по рыночным ставкам (на начало апреля 2022 года это не менее 21-25% годовых) и льготные кредиты с господдержкой (ставки максимум 12% годовых). В первом случае претендовать на участие в кредитной программе могут все желающие и кредитоспособные. Во втором – только подходящие под условия.

Льготная ипотека предоставляется только один раз молодым семьям, у которых родился второй и последующие дети в период с января 2018 года до конца 2022 года. Ничто не мешает, если вы вправе претендовать на льготную ипотеку, то ничто не мешает оформить её и плюс обычный ипотечный кредит. Разрешено также один раз использовать материнский капитал (от 524,5 тыс. руб.). При оформлении двух ипотек в одной из них могут быть средства маткапитала, которые разрешено отправлять на частичное погашение кредита.

Военная ипотека для военнослужащих и силовиков берётся тоже только один раз. Но может быть взята повторно при досрочном погашении займа или продаже недвижимости. Обычно повторно кредит оформляется в случае перевода военного в другое место, при разводе и других обстоятельствах. Для новой сделки снимается обременение и вновь подаётся пакет документов в банк для получения нового кредита. Накопления в Накопительно-Ипотечной Системе (НИС) формируются весь период службы заёмщика. Участие в НИС прерывается только в связи со смертью его участника.

Риски заёмщика

При оформлении двух ипотек риски заёмщика очевидны. В случае потери работы или своего бизнеса можно не справиться с погашением крупных ежемесячных платежей. При наличии просрочки испортится кредитная история. Если невыплата затянется – с молотка уйдёт не одна квартира, а и вторая. Всё это ограничивает число желающих оформить два кредита.

Специфика оформления двух кредитов

Мы уже сказали, что сейчас в кризис есть сложности с получением даже одного кредита, не говоря уже о двух или трёх. Большие шансы одобрения заявки имеют люди среднего возраста (30-35 лет) с очень высокой зарплатой (чаще всего от 100 тыс. руб.) и прибыльным и стабильным бизнесом.

Желательно обращаться за кредитом в банке, где вы уже обслуживаетесь, а лучше ещё и получаете зарплату на карту. В этом случае можно получить небольшую скидку при выплате процентов. У заёмщика должны быть ликвидные залоги, которые в случае проблем с кредитом можно было бы быстро продать.

Два кредита можно оформить в двух разных банках. Например, в одном ипотеку на квартиру, а в другом – на дом. Так шансы получить кредит будут гораздо выше. До совершения сделки и регистрации обременения, а также оплаты первых кредитных платежей другой банк не будет знать о том, что вы уже подписали кредитный договор в другом месте.

О чём нужно рассказать менеджеру?

Если вы твёрдо намерены взять две ипотеки, то в ваших интересах запастись документы подтверждающие доходы. Это может быть справка 2-НДФЛ или по шаблону банка или документы о прибыли вашего предприятия или компании. Банки с осторожностью относятся к ИП, но к владельцам и совладельцам компаний, которые давно и успешно работают, относятся нормально.

Сообщите менеджеру:

• о том, какими активами вы владеете (недвижимость и пр.);
• где и как успешно работаете;
• есть ли у вас вклады и сдаёте ли вы жильё или коммерческие площади в аренду.

Если в прошлом был успешный опыт погашения кредитов, обязательно расскажите об этом. Банк и сам проверит кредитную историю, но ваш рассказ тоже важен.

Менеджера будет интересовать, есть ли у вас дополнительный залог или платежеспособный поручитель. В процессе беседы банк должен убедиться в том, что вы платежеспособны и твёрдо стоите на ногах. Идеально, если в прошлом вы уже брали крупные кредиты и вовремя или досрочно их возвращали.

Оформление залогов и снятие обременений

При оформлении ипотеки расходы возрастают и на оформление. Придётся оплатить услуги нотариуса, регистрации недвижимости и обременений, услуги оценщика (в некоторых случаях), страховки квартиры или дома.

До погашения кредита обе купленные в кредит будут находиться в залоге. Регистрация в Росреестре происходит за один день. Информацию о залоге обычно передаёт сам банк-кредитор, но услуги оплачивает сам заёмщик. Без разрешения банка клиент не сможет продать своё жильё раньше полного расчёта по долгам.

Сделка просто не состоится, поскольку недвижимость будет находиться в реестре обременений. После закрытия кредита придётся брать справку из банка о том, что никаких долгов у вас уже нет. Далее снять обременение можно и дистанционно (при наличии квалифицированной электронной подписи) либо очно, посетив Росреестр.

Итоги

Банки не против оформления двух ипотек. Другое дело как потом платить огромные кредитные платежи и сколько в итоге придётся переплатить процентов кредитору. В кризис ипотека катастрофически не выгодна. Льготную же ипотеку по сниженной ставке разрешается брать только один раз. Есть ограничения и по суммам, и по возрасту и количеству детей.

Прежде чем решаться на двойную ипотеку взвесьте все за и против. Возможно, имеет смысл немного подождать до снижения кредитных ставок и хотя бы один кредит оформить на условиях льготной ипотеки.

Почитать еще

• Льготы и субсидии для покупки жилья на вторичном рынке
• Какие условия ипотеки осенью 2023
• В каком банке выгоднее брать ипотеку на вторичное жилье?